Reforma tributária e imóveis: por que 31/12/2026 é uma data-chave
Para a maioria de quem tem imóvel na pessoa física, quase nada muda. Para quem organizou o patrimônio em holding, 31 de dezembro de 2026 fixa a base do imposto das vendas futuras. Entenda a diferença antes da virada do ano.
A reforma tributária cria o IBS e a CBS, que passam a incidir sobre vendas e aluguéis de imóveis feitos por empresas e por pessoas físicas que operam com habitualidade. Quem vende um imóvel de vez em quando continua pagando só o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. A data de 31/12/2026 importa porque é nela que se fixa o redutor de ajuste dos imóveis já existentes: o valor que será abatido do preço de venda no cálculo do novo imposto. Holdings patrimoniais precisam revisar custos, contratos de locação e a estratégia de sucessão ainda este ano.
Nos últimos meses, recebi a mesma pergunta de clientes em Belo Horizonte, em Nova Lima e em Lisboa: "a reforma tributária vai aumentar o imposto do meu imóvel?" A resposta honesta é: depende de como o imóvel está no seu nome. E existe uma data no calendário que separa quem se preparou de quem vai descobrir o custo depois.
Este guia não substitui a análise do seu contador ou advogado tributarista. O objetivo é outro: que você chegue a essa conversa sabendo quais perguntas fazer, antes de 31 de dezembro de 2026.
01Tenho imóvel na pessoa física. A reforma muda alguma coisa para mim?
Para a grande maioria, não. A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamentou o IBS e a CBS, só transforma a pessoa física em contribuinte do novo imposto quando a atividade com imóveis é habitual. Na venda, isso acontece em dois casos:
- Mais de três imóveis distintos vendidos no ano-calendário, contando apenas os adquiridos há menos de cinco anos;
- Mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à venda.
No aluguel, a lógica é parecida: a pessoa física entra no regime quando tem mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguéis acima do limite legal (R$ 240 mil na redação original da lei, com atualização anual).
Fora dessas situações, tudo segue como hoje: Imposto de Renda sobre o ganho de capital, de 15% a 22,5%, com as isenções que já existiam, e ITBI na compra.
02O que é o redutor de ajuste e por que tudo gira em torno de 31/12/2026?
Quem é contribuinte de IBS e CBS não paga o imposto sobre o preço cheio de venda. Paga sobre o preço menos o redutor de ajuste, que funciona como o "custo reconhecido" do imóvel. Quanto maior o redutor, menor a base tributável.
O artigo 258 da LC 214/2025 define como esse redutor nasce, e é aqui que a data aparece:
| Situação do imóvel | Redutor de ajuste inicial |
|---|---|
| No patrimônio em 31/12/2026 | Valor de aquisição atualizado pelo IPCA até 31/12/2026 ou, por opção do contribuinte, o valor de referência definido pela administração tributária |
| Em construção em 31/12/2026 | Valor do terreno atualizado mais os custos de obra comprovados com documento fiscal até essa data |
| Adquirido a partir de 1/1/2027 | Valor de aquisição, com limitações para revendas em menos de três anos |
Em outras palavras: 31 de dezembro de 2026 é a fotografia oficial do seu patrimônio imobiliário para fins do novo imposto. O que estiver documentado até ali define a base de todas as vendas futuras feitas por quem é contribuinte.
Um exemplo simples
Imagine uma holding com um apartamento cujo valor de aquisição, atualizado pelo IPCA até 2026, chegue a R$ 2 milhões. O valor de referência do mesmo imóvel, hipoteticamente, é de R$ 2,6 milhões. Se o imóvel for vendido em 2030 por R$ 3 milhões, a base do IBS e da CBS será de R$ 1 milhão numa escolha e de R$ 400 mil na outra. A alíquota sobre venda de imóveis tem redução de 50% em relação à alíquota padrão, mas a diferença de base continua relevante.
A escolha não é automática: o valor de referência ainda depende do cadastro imobiliário nacional (CIB) e da regulamentação da Receita Federal, e a opção pode ter reflexos no Imposto de Renda e na CSLL. É uma decisão para simular com o contador, imóvel por imóvel.
Quem não sabe hoje quanto pagou por cada imóvel, com escritura, ITBI e benfeitorias comprovadas, vai negociar com o fisco a partir do valor dele, não do seu.Shirlei Ireno
03Tenho holding patrimonial. Por que preciso olhar agora?
Porque a holding é pessoa jurídica e, com poucas exceções, é contribuinte do IBS e da CBS nas operações com imóveis. O calendário é este:
Na venda de imóveis
A partir de 2027, a holding que vende imóvel recolhe CBS sobre o preço menos o redutor de ajuste, e o IBS passa a pesar a partir de 2029. É por isso que o redutor fixado em 31/12/2026 tem efeito direto no caixa de qualquer venda planejada para os próximos anos.
Na locação
Aluguéis recebidos por pessoa jurídica têm redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS. Em 2027 e 2028, com o IBS ainda simbólico, as estimativas de mercado indicam carga sobre o aluguel abaixo dos 3,65% de PIS e Cofins pagos hoje no lucro presumido. No regime completo, as projeções ficam em torno de 8% sobre a receita, antes de créditos e do redutor social da locação residencial. Ou seja: uma janela favorável de dois anos, seguida de uma carga maior. Contratos de longo prazo assinados agora atravessam as duas fases.
Um ponto operacional com data marcada: a partir de 1º de dezembro de 2026, a pessoa jurídica locadora passa a ser obrigada a emitir a nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e, padrão nacional) com destaque de IBS e CBS em todas as locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Até o fim de 2026, o destaque usa as alíquotas de teste. Vale confirmar agora com o contador se o sistema emissor da holding já está preparado.
Na sucessão: o ITCMD também mudou
A Lei Complementar nº 227/2026 tornou o ITCMD obrigatoriamente progressivo e definiu que a base de cálculo é o valor de mercado. Para quotas de holding, o piso passa a ser o patrimônio líquido ajustado a valor de mercado. Na prática, acaba a doação de quotas pelo valor contábil histórico dos imóveis. Cada estado precisa adaptar sua própria lei, então vale confirmar com seu advogado como e quando isso chega a Minas Gerais.
Nada disso significa que a holding deixou de fazer sentido. Ela continua sendo uma ferramenta de governança, proteção e organização sucessória. O que acabou foi a economia automática: a conta precisa ser refeita.
04O que fazer até 31 de dezembro de 2026
Faça o inventário documental de cada imóvel
Escritura, comprovante de ITBI, registro e notas de benfeitorias e reformas. É o que sustenta o valor de aquisição atualizado.
Compare custo atualizado e valor de referência
Peça ao contador a simulação das duas opções de redutor para cada imóvel que possa ser vendido nos próximos anos.
Revise os contratos de locação
Prazo, índice de reajuste e cláusula de repasse de tributos, considerando a janela de 2027 e 2028 e a carga maior a partir de 2029.
Reavalie o plano sucessório
Doações de quotas, usufruto e cronograma, à luz do ITCMD progressivo e da base a valor de mercado.
Decida as vendas e compras com o calendário na mão
Vender ou comprar em dezembro ou em janeiro pode mudar o redutor e o regime aplicável. Não assine por impulso na virada do ano.
Se você também avalia diversificar parte do patrimônio em Portugal, este é o momento de alinhar as duas pontas: o que sai do Brasil, com qual custo tributário, e o que entra em Lisboa ou na Linha de Cascais. É essa leitura conjunta que eu faço com os meus clientes.
05Perguntas frequentes
A reforma tributária aumenta o imposto na venda de imóvel por pessoa física?
Na grande maioria dos casos, não. A pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS na venda se negociar mais de três imóveis distintos no ano, adquiridos há menos de cinco anos, ou vender mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores. Quem vende de forma eventual continua pagando apenas o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, de 15% a 22,5%.
O que é o redutor de ajuste e por que 31/12/2026 importa?
É o valor que o contribuinte de IBS e CBS abate do preço de venda para calcular a base do imposto. Para imóveis que já estão no patrimônio em 31 de dezembro de 2026, ele corresponde ao valor de aquisição atualizado pelo IPCA até essa data ou, por opção, ao valor de referência definido pela administração tributária (LC 214/2025, art. 258). Imóveis comprados a partir de 2027 usam o valor de aquisição.
Quando a holding patrimonial começa a pagar CBS e IBS?
A CBS substitui o PIS e a Cofins em 1º de janeiro de 2027. O IBS entra de forma gradual a partir de 2029, e o sistema completo vale em 2033. Em 2026 as alíquotas são de teste (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). No aluguel, o destaque de IBS e CBS na nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) passa a ser obrigatório em 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.
A holding continua valendo a pena depois da reforma?
Continua útil para governança e sucessão, mas deixou de ser uma economia automática. A LC 227/2026 exige que o ITCMD sobre quotas seja calculado, no mínimo, pelo patrimônio líquido ajustado a valor de mercado, e a locação passa a pagar IBS e CBS com redução de 70% nas alíquotas. A conta precisa ser refeita caso a caso.
Vou vender um imóvel no Brasil para comprar em Portugal. Muda alguma coisa?
Para a pessoa física em venda eventual, a regra do Imposto de Renda sobre ganho de capital segue a mesma. Atenção: a isenção por reinvestimento em 180 dias vale para compra de imóvel residencial no Brasil, não no exterior. Planeje a ordem das operações com seu contador antes de assinar.
Vai vender, comprar ou reorganizar imóveis antes da virada do ano?
Converse comigo para entender o momento certo de cada operação, no Brasil e em Portugal, e chegar ao seu contador com as perguntas certas.
Falar no WhatsApp