--- title: "Reforma tributária e imóveis: por que 31/12/2026 é uma data-chave" author: "Shirlei Ireno" credentials: "CRECI-MG 51087" date: 2026-10-06 lang: pt-BR canonical: https://shirleiireno.com/blog/reforma-tributaria-imoveis-31-dezembro-2026/ tags: [reforma tributária, IBS, CBS, redutor de ajuste, holding patrimonial, ITCMD, NFS-e, imóveis Brasil] --- # Reforma tributária e imóveis: por que 31/12/2026 é uma data-chave Para a maioria de quem tem imóvel na pessoa física, quase nada muda. Para quem organizou o patrimônio em holding, 31 de dezembro de 2026 fixa a base do imposto das vendas futuras. ## Resposta rápida A reforma tributária cria o IBS e a CBS, que passam a incidir sobre vendas e aluguéis de imóveis feitos por empresas e por pessoas físicas que operam com habitualidade. Quem vende um imóvel de vez em quando continua pagando só o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. A data de 31/12/2026 importa porque é nela que se fixa o redutor de ajuste dos imóveis já existentes: o valor que será abatido do preço de venda no cálculo do novo imposto. Holdings patrimoniais precisam revisar custos, contratos de locação e a estratégia de sucessão ainda este ano. ## 1. Tenho imóvel na pessoa física. A reforma muda alguma coisa para mim? Para a grande maioria, não. A LC 214/2025 só transforma a pessoa física em contribuinte de IBS e CBS quando a atividade com imóveis é habitual. Na venda: - Mais de três imóveis distintos vendidos no ano-calendário, contando apenas os adquiridos há menos de cinco anos; - Mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à venda. No aluguel: mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguéis acima do limite legal (R$ 240 mil na redação original, com atualização anual). Fora disso, segue o Imposto de Renda sobre ganho de capital (15% a 22,5%) e ITBI na compra. Para quem vende no Brasil para comprar em Portugal: a isenção de IR por reinvestimento em 180 dias vale para imóvel residencial no Brasil, não no exterior. Ver também: [Comprar casa em Portugal sendo brasileiro: o guia 2026](https://shirleiireno.com/blog/comprar-casa-portugal-brasileiro-2026/). ## 2. O que é o redutor de ajuste e por que tudo gira em torno de 31/12/2026? O contribuinte de IBS e CBS paga sobre o preço de venda menos o redutor de ajuste (LC 214/2025, art. 258). | Situação do imóvel | Redutor de ajuste inicial | |---|---| | No patrimônio em 31/12/2026 | Valor de aquisição atualizado pelo IPCA até 31/12/2026 ou, por opção, o valor de referência da administração tributária | | Em construção em 31/12/2026 | Terreno atualizado mais custos de obra comprovados com documento fiscal até essa data | | Adquirido a partir de 1/1/2027 | Valor de aquisição, com limitações para revendas em menos de três anos | Exemplo: custo atualizado R$ 2 milhões, valor de referência hipotético R$ 2,6 milhões, venda em 2030 por R$ 3 milhões. Base de R$ 1 milhão numa escolha e R$ 400 mil na outra. A alíquota na venda de imóveis tem redução de 50%. A escolha depende do CIB e da regulamentação da Receita Federal e deve ser simulada com o contador. ## 3. Tenho holding patrimonial. Por que preciso olhar agora? Calendário: - 2026: ano-teste, CBS 0,9% e IBS 0,1% - 1º/12/2026: NFS-e com destaque de IBS e CBS obrigatória na locação de imóveis (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026) - 2027: CBS substitui PIS e Cofins - 2029 a 2032: IBS entra de forma gradual - 2033: regime completo Venda: a partir de 2027, CBS sobre preço menos redutor; IBS a partir de 2029. Locação: redução de 70% nas alíquotas. Estimativa de mercado (não oficial): carga abaixo dos 3,65% atuais em 2027 e 2028 e em torno de 8% sobre a receita no regime completo, antes de créditos e do redutor social. Obrigação acessória: a partir de 1º de dezembro de 2026, a pessoa jurídica locadora deve emitir NFS-e de padrão nacional com destaque de IBS e CBS em todas as locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis. Até o fim de 2026, o destaque usa as alíquotas de teste. Sucessão: a LC 227/2026 tornou o ITCMD progressivo, com base a valor de mercado; para quotas de holding, piso no patrimônio líquido ajustado a valor de mercado. Cada estado precisa adaptar sua lei. ## 4. Checklist até 31 de dezembro de 2026 1. Inventário documental de cada imóvel (escritura, ITBI, registro, benfeitorias). 2. Comparar custo atualizado e valor de referência. 3. Revisar contratos de locação (prazo, reajuste, repasse de tributos). 4. Reavaliar o plano sucessório. 5. Decidir vendas e compras com o calendário na mão. ## 5. Perguntas frequentes **A reforma tributária aumenta o imposto na venda de imóvel por pessoa física?** Na grande maioria dos casos, não. Só nos casos de habitualidade descritos acima. Venda eventual segue com IR sobre ganho de capital, de 15% a 22,5%. **O que é o redutor de ajuste e por que 31/12/2026 importa?** É o valor abatido do preço de venda na base do IBS e da CBS. Para imóveis no patrimônio em 31/12/2026, é o custo atualizado pelo IPCA até essa data ou, por opção, o valor de referência (LC 214/2025, art. 258). **Quando a holding patrimonial começa a pagar CBS e IBS?** CBS em 1º de janeiro de 2027; IBS gradual de 2029 a 2032; regime completo em 2033. Em 2026, alíquotas de teste. No aluguel, o destaque na NFS-e passa a ser obrigatório em 1º de dezembro de 2026. **A holding continua valendo a pena depois da reforma?** Continua útil para governança e sucessão, mas deixou de ser economia automática. A conta precisa ser refeita caso a caso. **Vou vender um imóvel no Brasil para comprar em Portugal. Muda alguma coisa?** A regra do IR sobre ganho de capital segue a mesma; a isenção por reinvestimento em 180 dias não vale para compra no exterior. ## Fontes - LC 214/2025: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm - EC 132/2023: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm - LC 227/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm - Lei 11.196/2005, art. 39: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196.htm - Lei 13.259/2016: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2016/lei/l13259.htm - Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 (cronograma de documentos fiscais) Conteúdo informativo, reflete a legislação publicada até outubro de 2026 e não constitui consultoria tributária ou jurídica. Autora: Shirlei Ireno, consultora imobiliária (CRECI-MG 51087 · AMI 5086), RE/MAX SIIMGROUP · The RE/MAX Collection. WhatsApp: +351 933 228 141.